Le certificat d’urbanisme est un document administratif qui apporte des informations essentielles aux porteurs de projets immobiliers. Comment l’obtenir et quelles sont ses différentes formes ? Décryptage de cet outil indispensable pour anticiper les contraintes réglementaires liées à l’aménagement du territoire.
Qu’est-ce que le certificat d’urbanisme ?
Le certificat d’urbanisme est une décision administrative qui informe sur les règles d’urbanisme applicables à un terrain donné. Il précise notamment les droits à construire, les servitudes, les prescriptions architecturales, etc. Ce document permet ainsi de savoir si un projet immobilier est réalisable sur le plan réglementaire et de connaître les principales obligations qui en découleront.
Ce certificat s’adresse à toute personne souhaitant réaliser une opération immobilière : construction, rénovation, extension, changement de destination… Il est délivré par la mairie ou l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d’urbanisme.
Les différentes formes du certificat d’urbanisme
Il existe deux types de certificats d’urbanisme :
- Le certificat d’urbanisme informatif : également appelé certificat d’urbanisme de type a ou CUa, il renseigne uniquement sur les règles d’urbanisme applicables au terrain concerné, sans préjuger de la faisabilité du projet. Il est notamment utile pour connaître les droits à construire et les servitudes attachées à un terrain avant de l’acquérir.
- Le certificat d’urbanisme opérationnel : aussi nommé certificat d’urbanisme de type b ou CUb, il indique en plus des informations fournies par le CUa si le terrain peut être utilisé pour la réalisation d’un projet précis et déterminé. Le CUb est donc plus complet et engage l’administration sur la faisabilité du projet pendant un délai déterminé.
Comment obtenir un certificat d’urbanisme ?
Pour demander un certificat d’urbanisme, il convient de remplir un formulaire Cerfa n°13410*04 disponible en mairie ou sur le site internet du ministère de la Cohésion des territoires. Ce document doit être accompagné d’un dossier comprenant :
- Un plan de situation du terrain (extrait cadastral)
- Un plan de masse des constructions existantes et/ou projetées (plan au sol)
- Une notice descriptive du projet (uniquement pour le CUb)
Le dossier complet doit être déposé à la mairie ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception. L’instruction du dossier prend généralement un mois pour un certificat d’urbanisme informatif et deux mois pour un certificat d’urbanisme opérationnel. Si l’administration ne répond pas dans ces délais, le certificat d’urbanisme est considéré comme accordé tacitement.
Quelle est la durée de validité du certificat d’urbanisme ?
Un certificat d’urbanisme est valable 18 mois à compter de sa délivrance, qu’il s’agisse d’un CUa ou d’un CUb. Cette durée peut être prolongée d’un an à condition d’en faire la demande au moins deux mois avant l’expiration du délai initial. Attention, un certificat d’urbanisme ne vaut pas autorisation de construire : il faudra ensuite obtenir un permis de construire ou une déclaration préalable pour pouvoir réaliser le projet.
Quels sont les recours en cas de refus du certificat d’urbanisme ?
En cas de refus du certificat d’urbanisme par l’autorité compétente, il est possible de demander à celle-ci de réexaminer le dossier dans un délai de deux mois à compter de la notification du refus. Si la décision est maintenue, il reste possible de saisir le tribunal administratif dans les deux mois suivant cette nouvelle décision pour contester le bien-fondé du refus.
Pour éviter les risques liés à un refus, il est recommandé de prendre contact avec le service urbanisme de la mairie avant de déposer le dossier afin d’obtenir des conseils et des informations sur les règles locales applicables. Ainsi, dès l’amont, vous pourrez adapter votre projet aux contraintes réglementaires et maximiser vos chances d’obtenir le précieux certificat d’urbanisme.
Le certificat d’urbanisme est donc un outil essentiel pour anticiper les contraintes et les possibilités offertes par le terrain sur lequel vous envisagez de réaliser votre projet immobilier. En connaissant les règles d’urbanisme applicables et en obtenant, le cas échéant, l’accord de l’administration sur la faisabilité du projet, vous mettez toutes les chances de votre côté pour mener à bien votre opération immobilière.