Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier mis en location et vous souhaitez vendre ce dernier ? Les conditions et démarches pour vendre une maison en location sont différentes de celles relatives à la vente d’un bien inhabité. Il est donc essentiel de connaître les réglementations en vigueur afin de mener à bien cette opération. Dans cet article, nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir avant de vendre votre bien en location.
Le respect du droit de préemption du locataire
La première chose à savoir est que le locataire dispose d’un droit de préemption lorsque le propriétaire souhaite vendre son logement. Ce droit donne la priorité au locataire pour acheter le bien avant tout autre acheteur potentiel. En effet, selon l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le propriétaire doit notifier au locataire son intention de vendre par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.
Cette notification doit mentionner les conditions de vente, notamment le prix et les modalités de paiement. À partir du moment où le locataire reçoit cette notification, il dispose d’un délai de deux mois pour se prononcer sur son intention d’acquérir ou non le logement. Si le locataire ne répond pas dans ce délai ou refuse l’offre, le propriétaire est libre de vendre son bien à un tiers.
Les exceptions concernant le droit de préemption
Toutefois, il existe quelques exceptions où le droit de préemption du locataire ne s’applique pas :
- Vente à un membre de la famille jusqu’au 3ème degré inclus (enfants, petits-enfants, frères, sœurs, neveux et nièces) ;
- Vente à un autre locataire de l’immeuble ou du lotissement ;
- Vente d’un logement social à son occupant ;
- Vente d’un bien en viager ou par adjudication.
Les conditions de vente et le respect du bail en cours
Lorsque le propriétaire vend son bien en location, le bail en cours continue à s’appliquer avec le nouvel acquéreur. Ainsi, le locataire conserve ses droits et obligations définis dans le contrat de location initial. Le nouveau propriétaire doit respecter les mêmes conditions que l’ancien propriétaire, notamment la durée du bail restant à courir.
Il est également important de noter que les loyers impayés par le locataire avant la vente sont à la charge de l’ancien propriétaire. En revanche, les loyers impayés après la vente sont à la charge du nouvel acquéreur.
Les démarches administratives pour vendre une maison en location
Pour vendre un bien immobilier en location, les démarches administratives sont similaires à celles de la vente d’un bien non loué. Le propriétaire doit fournir un certain nombre de documents obligatoires au futur acquéreur :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- Le diagnostic amiante, plomb et termites (si nécessaire) ;
- Le diagnostic gaz et électrique (si les installations ont plus de 15 ans) ;
- Le diagnostic des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) ;
- L’état de l’installation d’assainissement non collectif (si le bien est situé en zone non raccordée au tout-à-l’égout).
La fiscalité lors de la vente d’un bien en location
Enfin, il est important de prendre en compte la fiscalité lors de la vente d’un bien en location. En effet, le propriétaire doit s’acquitter des impôts sur la plus-value réalisée lors de la vente, si celle-ci est supérieure à 15 000 euros. Le taux d’imposition est de 19 % pour l’impôt sur le revenu et de 17,2 % pour les prélèvements sociaux.
Toutefois, il existe des exonérations totales ou partielles en fonction de la durée de détention du bien :
- Exonération totale après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu ;
- Exonération totale après 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.
Ainsi, vendre une maison en location requiert une connaissance approfondie des réglementations en vigueur afin de respecter les droits du locataire et mener à bien cette opération. Il est donc essentiel de se renseigner auprès d’un professionnel de l’immobilier ou d’un avocat spécialisé en droit immobilier pour être accompagné et conseillé dans cette démarche.