Les dispositifs de défiscalisation immobilière sont des outils importants pour encourager l’investissement privé dans le secteur du logement social. Ils permettent aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux en échange de leur contribution au financement de la construction, de la rénovation ou de la transformation d’immeubles destinés à la location sociale. Dans cet article, nous vous présentons les principales mesures en vigueur et leurs spécificités.
Le dispositif Pinel pour l’investissement locatif
Le dispositif Pinel est un mécanisme d’incitation à l’investissement locatif mis en place par le gouvernement français en 2014. Il vise à stimuler la construction de logements neufs et à favoriser leur mise en location sur le marché intermédiaire, c’est-à-dire avec des loyers modérés et accessibles aux ménages modestes. Les investisseurs qui choisissent ce dispositif peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 21% du montant de leur investissement, étalée sur une période de 6, 9 ou 12 ans.
Pour être éligible au dispositif Pinel, un logement doit respecter certaines conditions : être situé dans une zone géographique tendue (zone A bis, A ou B1), répondre aux normes environnementales en vigueur (label BBC ou RT 2012) et être loué nu à titre de résidence principale pendant une durée minimale de 6 ans. Les loyers et les ressources des locataires sont également plafonnés, en fonction de la zone géographique et de la composition du ménage.
Le dispositif Denormandie pour la rénovation de l’ancien
Le dispositif Denormandie a été lancé en janvier 2019 pour encourager la réhabilitation des logements anciens dans les centres-villes dégradés. Il s’adresse aux investisseurs qui réalisent des travaux de rénovation énergétique ou d’amélioration du confort dans des immeubles de plus de 15 ans, en vue de les louer ensuite à des ménages modestes. Comme pour le dispositif Pinel, la réduction d’impôt accordée est proportionnelle au montant investi et à la durée d’engagement locatif (6, 9 ou 12 ans), avec un taux pouvant atteindre jusqu’à 21%.
Pour être éligible au dispositif Denormandie, un logement doit se situer dans une commune éligible (ayant signé une convention d’opération de revitalisation du territoire – ORT) et nécessiter des travaux représentant au moins 25% du montant total de l’investissement. Les travaux doivent permettre d’améliorer significativement la performance énergétique du bien, par exemple en atteignant un niveau DPE B ou C après rénovation.
Les logements sociaux financés par le PLS (Prêt Locatif Social)
Le Prêt Locatif Social (PLS) est un dispositif de financement public destiné aux organismes HLM, aux sociétés d’économie mixte et aux promoteurs privés qui souhaitent construire ou réhabiliter des logements sociaux. Il s’agit d’un prêt à taux réduit, accordé par la Caisse des dépôts et consignations (CDC), qui couvre jusqu’à 80% du coût total de l’opération. Les investisseurs qui recourent au PLS peuvent bénéficier d’une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant une durée de 15 à 25 ans, ainsi que d’une TVA réduite à 10% sur les travaux de construction ou de rénovation.
Pour être éligible au PLS, un programme immobilier doit comprendre au moins 50% de logements sociaux (PLUS, PLAI ou PLS). Les loyers sont plafonnés en fonction du niveau de ressources des locataires et du nombre de pièces du logement. Les logements financés par le PLS sont soumis à un régime spécifique en matière d’attribution et de gestion locative, avec une priorité accordée aux ménages les plus modestes et aux personnes en situation de handicap.
Les dispositifs fiscaux pour les résidences étudiantes et seniors
Les résidences étudiantes et seniors représentent également des segments importants du marché immobilier social. Pour encourager leur développement, le gouvernement a mis en place plusieurs dispositifs fiscaux spécifiques, tels que le Censi-Bouvard pour les résidences services gérées (étudiantes, seniors ou EHPAD) ou le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) pour les logements meublés. Ces dispositifs permettent aux investisseurs de bénéficier d’un amortissement fiscal sur leur bien, ainsi que d’une réduction d’impôt sur les revenus locatifs perçus.
Toutefois, il convient de souligner que ces dispositifs ne sont pas spécifiquement dédiés au logement social et s’appliquent également à des résidences de standing supérieur. Pour être véritablement éligibles à la défiscalisation immobilière pour les investissements en logements sociaux, les résidences étudiantes et seniors devront donc respecter certaines conditions en matière de loyers et de ressources des locataires, comme pour le dispositif Pinel ou Denormandie.
Les critères à prendre en compte avant d’investir
Avant de se lancer dans un investissement immobilier social, il est essentiel de bien évaluer la pertinence du projet et ses perspectives de rentabilité. Parmi les critères à examiner figurent notamment l’emplacement géographique du bien (proximité des transports, des commerces et des services), la qualité du bâti (normes environnementales, confort acoustique et thermique), le niveau de demande locative sur le marché local et les conditions d’exploitation (gestionnaire sérieux et compétent).
Il convient également de vérifier que le dispositif fiscal choisi correspond bien à votre situation personnelle et à vos objectifs patrimoniaux. En effet, certains mécanismes peuvent être plus avantageux que d’autres en fonction de votre tranche marginale d’imposition, de votre horizon de placement ou de votre stratégie de diversification. Pour cela, n’hésitez pas à solliciter l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine ou d’un expert-comptable spécialisé en immobilier.
Enfin, il est important de rappeler que les dispositifs de défiscalisation immobilière ne doivent pas constituer la seule motivation pour investir dans le logement social. Au-delà des avantages fiscaux, ce type d’investissement présente également un intérêt social et sociétal, en contribuant à lutter contre la crise du logement et à favoriser la mixité sociale dans nos territoires. Un argument qui peut séduire les investisseurs soucieux d’allier performance financière et impact positif sur leur environnement.