Les charges locatives, également appelées charges récupérables, sont des dépenses liées à l’utilisation et à l’entretien d’un logement loué. Elles sont à la charge du locataire, mais certaines peuvent être imputées au propriétaire. Dans cet article, nous aborderons les différentes charges concernées, leur répartition entre locataire et propriétaire, ainsi que les modalités de paiement et de régularisation des charges.
Les différentes charges récupérables
La liste des charges récupérables est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Les principales catégories de charges sont les suivantes :
- Chauffage et eau chaude : consommation d’énergie (gaz, électricité, fioul), entretien et réparation des installations de chauffage et d’eau chaude.
- Eau froide : consommation d’eau et entretien des compteurs d’eau.
- Ascenseur : entretien courant, réparations et remplacement des pièces défectueuses.
- Parties communes : nettoyage, éclairage, aération, entretien des équipements (comme la VMC) et des espaces verts.
- Taxes : taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), taxe de balayage.
- Services collectifs et équipements : concierge, gardien, antenne collective ou parabole, interphone, etc.
Les charges récupérables doivent être distinguées des charges non récupérables, qui sont à la charge exclusive du propriétaire. Parmi celles-ci figurent notamment les travaux d’amélioration et de rénovation du logement ou de l’immeuble, les frais de gestion et d’administration (syndic), ainsi que la taxe foncière.
Répartition des charges entre locataire et propriétaire
La répartition des charges entre locataire et propriétaire est déterminée par la loi et le contrat de bail. En effet, le bail doit préciser quelles sont les charges récupérables auprès du locataire. Il est important de vérifier cette information lors de la signature du bail afin d’éviter toute mauvaise surprise ultérieure.
En cas de copropriété, les charges sont généralement réparties en fonction des tantièmes ou millièmes de copropriété détenus par chaque propriétaire. Le locataire doit alors s’acquitter des charges correspondant à la quote-part du propriétaire pour son logement.
Dans certains cas, le propriétaire peut décider d’inclure certaines charges dans le loyer (chauffage collectif, eau froide), ce qui donne lieu à un loyer dit « charges comprises ». Dans ce cas, il est essentiel que le bail mentionne clairement la nature et le montant des charges incluses dans le loyer.
Modalités de paiement et régularisation des charges
Les charges locatives sont généralement payées par le locataire sous forme de provisions mensuelles, appelées provisions pour charges. Le montant de ces provisions est fixé par le propriétaire sur la base d’une estimation des dépenses annuelles. Il doit être mentionné dans le bail et peut être révisé chaque année, à condition que les charges aient effectivement évolué.
Une fois par an, le propriétaire doit procéder à la régularisation des charges, c’est-à-dire au calcul du solde entre les provisions versées par le locataire et les charges réellement engagées. Si le locataire a versé trop de provisions, il doit être remboursé par le propriétaire ; en revanche, si les provisions sont insuffisantes, il doit verser un complément. Cette régularisation doit être effectuée dans un délai d’un an après la clôture de l’exercice comptable correspondant.
Le propriétaire doit fournir au locataire un décompte détaillé des charges, reprenant poste par poste les dépenses engagées et leur répartition entre les différents locataires. En cas de désaccord sur ce décompte, le locataire peut demander au juge des contentieux de la protection (anciennement tribunal d’instance) de statuer sur la régularisation des charges.
Conseils aux locataires et propriétaires
Pour éviter les litiges relatifs aux charges locatives, voici quelques conseils pratiques :
- Locataires : vérifiez attentivement le bail avant de le signer, notamment en ce qui concerne les charges récupérables et leur montant. N’hésitez pas à demander des précisions au propriétaire ou à l’agence immobilière. Pensez aussi à conserver tous les justificatifs de paiement des provisions pour charges, afin de pouvoir les vérifier lors de la régularisation annuelle.
- Propriétaires : assurez-vous de bien respecter la législation en matière de charges récupérables et de ne pas imputer au locataire des dépenses qui vous incombent. Fournissez un décompte détaillé et transparent des charges lors de la régularisation annuelle, et soyez prêt à expliquer vos calculs en cas de contestation.
Enfin, n’oubliez pas que le dialogue est souvent la meilleure solution pour résoudre les désaccords sur les charges locatives. En cas de difficulté persistante, n’hésitez pas à faire appel à un médiateur ou à saisir le juge compétent.